Beim Umbau eines Ferienhauses oder Maiensässes kann die Planung schnell sehr umfangreich werden. Es ergeben sich rechtliche, statische sowie substanzielle Herausforderungen, die vor dem Umbauen berücksichtigt werden müssen. So ging es auch dem Ehepaar Schöb. Sie sind in einem Internetportal auf ein charmantes, altes Maiensäss in wunderschöner Umgebung gestossen und haben es nicht mehr aus dem Kopf gebracht. Und so begann das Abenteuer Ferienhausumbau.
Im nachfolgenden Beitrag erklären wir am Beispiel der Liegenschaft des Ehepaars Schöb Schritt für Schritt das Vorgehen beim Umbau eines Maiensässes oder Ferienhauses.
1. Schritt: Zustand und Möglichkeiten des Maiensässes beurteilen
Die meisten Ferienhäuser, die wir umbauen und renovieren dürfen, sind aus dem letzten Jahrhundert. Sie haben sehr viel Charme, der mit modernen Elementen wiederbelebt werden kann. Bevor aber geplant wird, sind zu Beginn der Zustand des Objekts, die Möglichkeiten bzw. Beschränkungen sowie die geplante Nutzung anzuschauen:
Wie ist der aktuelle Zustand des Hauses?
Den Zustand des Hauses zu prüfen, sollte zuallererst erfolgen. Es ist wohl der wichtigste Schritt, um die baulichen Massnahmen richtig einschätzen und budgetieren zu können.
Das Ehepaar Schöb hat uns bereits vor dem Kauf, im Herbst 2018 angefragt, das Maiensäss am Grabserberg zusammen mit ihnen zu begehen, um eine Einschätzung eines Fachmanns zu erhalten. Sie wollten sich bezüglich des Zustands absichern. Das Maiensäss, welches sie sich ausgesucht haben, wurde ca. 1920 erbaut. Ein Viertel des Gebäudes war fürs Wohnen ausgebaut und der Rest für die landwirtschaftliche Nutzung.
Bei der Bestandsaufnahme hat unser Experte dem Dach und dem Keller besondere Beachtung geschenkt. Sind die Grundmauern feucht oder ist das Dach undicht, sind dies Probleme, die als erstes angegangen werden müssen.
Im Falle des Maiensässes am Grabserberg war das Fundament und das Dach aber in gutem Zustand. Einzig an der Schindelfassade hat der Zahn der Zeit genagt und eine Sanierung wurde empfohlen. Die Einschätzung von uns gab ihnen dann ein sicheres Gefühl für den Kauf des Maiensässes.
«Vor dem Erwerb eines Maiensässes sollten neben einer substanziellen Beurteilung durch ausgewiesene Baufachleute auch die raumplanungs- und grundbuchrechtlichen Vorgaben abgeklärt werden. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den örtlichen Behörden ist sinnvoll. So rasch man sich in solch charmante Objekte auch verlieben kann: sachgerechte Auskünfte kompetenter Drittpersonen schenken objektiv wertvolle Entscheidungsgrundlagen und schützen vor unliebsamen späteren Überraschungen.»
Ehepaar Schöb, Eigentümer des Maiensässes
Welche Möglichkeiten für den Umbau gibt es?
Viele Ferienhäuser und auch Maiensässe in der Ostschweiz stammen vom Anfang oder Mitte des letzten Jahrhunderts, als es noch wenig gesetzliche Bauvorschriften gab.
Ferienhäuser und Maiensässe stehen meist nicht in der Bauzone. Der Ausbau von Häusern, die sich ausserhalb der Bauzone befinden, wird gesetzlich sehr eingeschränkt. So können zum Beispiel in einen alten Stall, in dem es keine ursprüngliche Maiensässwohnung gibt, keine Wohnung oder Zimmer eingebaut werden.
Unterhaltsarbeiten im normalen Rahmen können ohne Baubewilligung ausgeführt werden. Für Maiensässe und Ferienhäuser gilt zudem die Bestandesgarantie.
Sollten jedoch Zimmer hinzukommen, zusätzliche Fenster eingebaut oder die Nutzung geändert werden, benötigt es eine Baubewilligung. Da sowohl die Gemeinde, als auch die kantonale Stelle für Bauen ausserhalb der Bauzonen das Vorhaben bewilligen müssen, kann das Verfahren ein halbes Jahr oder mehr in Anspruch nehmen. Aber auch dann ist ein Ausbau nur sehr eingeschränkt realisierbar.
Auch das Maiensäss der Schöbs liegt in der Landwirtschaftszone und somit ausserhalb der Bauzone. Da sie jedoch nur werterhaltende Massnahmen umsetzen wollten, konnte das Projekt sofort nach dem Kauf Anfang 2019 angegangen werden.
Wie soll das Ferienhaus genutzt werden?
Schnell sollte man sich die Frage stellen, wofür das Haus genutzt und in welchen Jahreszeiten es bewohnt werden soll. Die meisten Ferienhäuser in unserer Region wurden für den Sommer gebaut und sind entsprechend schlecht gedämmt. Ausserdem ist zu überlegen, wie viele Schlafgelegenheiten es bedarf. Übernachten Gäste, Enkelkinder, usw.? Welches ist der wichtigste Raum? Wo soll es warm sein? Wo werden die Gartengeräte, die Sonnenschirme und -liegen, etc. gelagert? Wo hat es Platz für Brennholz? Je nach Bedarf und Nutzung sind die Dämmung, die Heizung, sanitäre Installationen, die Fenster, die Einteilung, usw. anzuschauen.
Für die frischen Eigentümer war klar, dass die Nutzung des Objekts von Frühling bis Herbst vorgesehen war. Für die kälteren Tage war bereits ein Ofen vorhanden. So wurde von unserem Fachmann empfohlen die marode Fassade zu erneuern. Ausserdem sollten die alten und undichten Fenster ersetzt werden.
Was sind die Wünsche?
Das Ehepaar Schöb hat das Maiensäss aufgrund des rustikalen Charmes gekauft. Dieser Charme sollte beibehalten werden, dennoch wollten sie den Innenausbau auf einen neueren Stand und besseres Komfortlevel bringen.
«Ein Ferienhaus bzw. Maiensäss soll “praktisch” sein und man sollte gerne Zeit dort verbringen. Ein gewisser Komfort ist zu empfehlen, denn man sollte sich jedes mal darauf freuen, Zeit im Ferienhaus verbringen zu können und zwar auch noch in zehn oder zwanzig Jahren.»
Andi Gantenbein, Geschäftsleitung A. Gantenbein Holzbau AG
Die Zimmer im oberen Stock waren nur umständlich über eine steile Treppe zugänglich. Hier wollte die Bauherrschaft durch eine neue Treppe den Zugang erleichtern.
Das Maiensäss hat keinen Stromanschluss, daher wurde die bestehende PV-Anlage auf den neuesten Stand gebracht. Der Boden im Gang war abgenutzt und sollte erneuert werden. Auch der Eingangstüre hatte das Wetter zugesetzt und ein Ersatz war geplant. In der Küche, dem WC sowie im Wohn- und Schlafzimmer waren lediglich Malerarbeiten und das Ersetzen der alten Sanitärapparaturen erforderlich.
2. Schritt: Vorgehen definieren
Gerade bei Ferienhäusern, bei denen die Umbauarbeiten neben den monatlichen Fixkosten finanziert werden, ist es gängig die Arbeiten in mehrere Etappen aufzuteilen. Ausserdem kann auch die Zufahrt zu den Maiensässen und Ferienhäusern auf die warme Jahreszeit beschränkt sein, da im Winter der Schnee nicht geräumt wird. Dies schränkt die Arbeiten auf wenige Monaten im Jahr ein.
Die Schöbs hatten nun die Beurteilung durch unseren Fachmann sowie eine Liste an Massnahmen, die für den gewünschten Endzustand nötig sein würden. Sie haben sich nach Absprache mit uns dafür entschieden, den Umbau in zwei Etappen vorzunehmen.
In der ersten Etappe sollte die Innenrenovation angegangen werden, damit sie möglichst schnell darin wohnen können. In der zweiten Etappe war die Fassadenerneuerung dran.
An dieser Stelle ist auch die Zufahrt und die für den Umbau nötige Infrastruktur zu planen. Kann ein Lieferwagen bis zum Haus fahren? Ist Elektrizität vorhanden? Ist beides nicht der Fall, planen wir ein Notstromaggregat sowie ein geländegängiges Landwirtschaftsfahrzeug ein.
«Als Laien waren wir froh um viele hilfreiche Tipps (und auch um Gerätschaften) der A. Gantenbein Holzbau AG für die Ausführung gewisser baulicher Vorarbeiten. Generell hat sich die Wahl einheimischer Fachunternehmen sehr bewährt. Sie sind mit den Verhältnissen bestens vertraut und im Bedarfsfall auch künftig rasch vor Ort.»
Ehepaar Schöb, Eigentümer des Maiensässes
Bevor aber Neues entstehen kann, muss altes weichen. Die Abbrucharbeiten wollte die Bauherrschaft selber ausführen. Bei einem Gebäude aus Holz kann dies gut selber gemacht werden. Es macht vielen Eigentümern Spass selber Hand anzulegen und spart Kosten.
3. Schritt: Umbau durchführen
Die erste Etappe “Innenrenovation” startete im Jahr 2019 und benötigte rund eineinhalb Monate. Danach konnte das Ehepaar bereits ihre Ferien im Haus verbringen.
Die zweite Etappe “Fassade” folgte dann im Jahr darauf und dauerte zwei Monate.
Für die Umsetzung des Umbaus wurde die A. Gantenbein Holzbau AG sowohl als ausführendes Unternehmen, wie auch als Bauleitung gewählt. Dies aus praktischen Gründen. Die Eigentümer wohnten einerseits nicht in der Region und konnten so die Arbeiten nicht vor Ort koordinieren. Andererseits kannten sie auch keine Handwerkerbetriebe aus der Region.
Da sich der Zimmermann beim Baubeginn (beispielsweise für den Abbruch und statische Verstärkungen), beim Innenausbau (Boden, Treppe, Wände, Fenster) bis zu den Endarbeiten (Isolation, Fassade) auf der Baustelle befindet, übergeben uns viele unserer Kunde die Bauleitung.
«Die Teilsanierung des Maiensässes konnte dank der vorbildlichen Beratung, Baubegleitung und Facharbeit durch die A. Gantenbein Holzbau AG zu unserer vollsten Zufriedenheit umgesetzt werden. Ab dem ersten Kontakt bis zur Schlussabnahme erfolgte die Realisierung mit hoher Kompetenz aller Beteiligten immer termingerecht. Wir können die A. Gantenbein Holzbau AG mit echter Überzeugung weiter empfehlen.»
Ehepaar Schöb, Eigentümer des Maiensässes
Trotz der Zustandsanalyse können, gerade bei sehr alten Bauten, verfaulte Balken oder Schädlinge im Holz während des Umbaus zum Vorschein kommen. Entsprechend ist es wichtig etwas Budget dafür einzurechnen.
Der Umbau beim Ehepaar Schöb ist nach Plan verlaufen und es gab keine Komplikationen oder unvorhergesehene Mängel. Die gründliche Zustandsanalyse hat sich also gelohnt.
Möchten Sie ein Ferienhaus oder Maiensäss renovieren oder erweitern?
Gerne stehen Ihnen unsere erfahrenen Fachleute zur Verfügung! Sie nehmen den aktuellen Zustand Ihres Gebäudes unter die Lupe und zeigen Ihnen Schwierigkeiten und Möglichkeiten auf. Auch bei der Baueingabe und Bauplanung können Sie von unseren Erfahrungen profitieren.
